5月以来，房地产(chǎn)板块(kuài)个股多出现小幅(fú)上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信房地(dì)产指数本月涨幅约(yuē)为(wèi)2％。而以公募基金为(wèi)代表的机(jī)构对于这一板块(kuài)已经在悄然(rán)布局。数据显示，以(yǐ)南方和(hé)华夏(xià)的(de)两只老牌(pái)ETF基金为例，5月(yuè)9日时所公布的总份额(é)均较4月28日时有(yǒu)小幅(fú)增长。根据基金一季报统计(jì)，龙头与地方国企央企(qǐ)获得增(zēng)持，持仓数量占流通股比孙悟空真实存在过吗重增(zēng)幅五只个股分(fēn)别为华发(fā)股(gǔ)份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地产或“底(dǐ)部回升”

　　行业红利时代已过(guò) 精(jīng)耕细作成共识

　　从公募基金对房地产的配置看，2019年末，公(gōng)募(mù)所持有(yǒu)的房(fáng)地产行业标的市(shì)值约1188亿元，占其所持(chí)股票市(shì)值(zhí)的(de)4.66％左右；2020年(nián)市(shì)场(chǎng)表现出(chū)色，但(dàn)公募所持(chí)房(fáng)地(dì)产公司(sī)市值(zhí)在(zài)股票资产中的占比却断崖(yá)式(shì)下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了(le)三年(nián)来(lái)的首次(cì)回(huí)升，年底这(zhè)一数值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时(shí)，公募对(duì)房地产行业的持(chí)股(gǔ)比(bǐ)例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎在今年一季度得以延续。数据(jù)统计(jì)显示，公募重仓持有房地产板块一(yī)季(jì)度市(shì)值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四(sì)季(jì)度提升6.71％。持仓(cāng)市值前五个股(gǔ)分别(bié)为保利发展(zhǎn)、招商蛇口、万(wàn)科A、华发股份、滨(bīn)江集团，持仓市值占板块比重合计(jì)达47.29％，环比(bǐ)下降(jiàng)3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公募(mù)对(duì)于房地产的投资愈(yù)发有集中于龙头的趋势(shì)。Wind显示，在公(gōng)募(mù)基金一季报汇(huì)总的重(zhòng)仓股中，房地(dì)产(chǎn)板块(kuài)排名最高的是保利发展，在基(jī)金重(zhòng)仓第33位(wèi)。排名第(dì)二的(de)是招商蛇口，排在第(dì)78位。而老牌(pái)龙头股万科A排在第96位。对比去年四季(jì)报，变化之处首(shǒu)先在于几只(zhǐ)房(fáng)地产龙头股从排(pái)位上看均有退步，尤其是万科最为明显(xiǎn)；其次是金地(dì)集团退出百(bǎi)大之列。但考(kǎo)虑到(dào)房地(dì)产是复苏链(liàn)上最后(hòu)一环，孙悟空真实存在过吗且首季并(bìng)非行(xíng)业销售(shòu)旺季，其传导到二级(jí)市(shì)场(chǎng)乃(nǎi)至(zhì)机构持仓(cāng)上(shàng)还需要(yào)时(shí)间周期。

　　形成(chéng)共识的是，经济圈判断房地产已经进入(rù)大分化时代，一二线城市好于三四线城市。而映射到(dào)二级市场投资上(shàng)，配置房地产行业轻松(sōng)收获行业贝塔的红利期一去不返了。“如果按照(zhào)产业周期来分类，包括房地(dì)产等(děng)几类(lèi)行业在盖(gài)特纳曲线(xiàn)里属(shǔ)于成(chéng)熟期或者衰退期的行业，传统认(rèn)知上(shàng)没有什么投资机会的。但在这几年(nián)特(tè)殊(shū)的(de)行情里(lǐ)包括煤炭、电(diàn)解铝(lǚ)等(děng)类(lèi)似的(de)行业也出现了一些机(jī)会，背后的逻(luó)辑是供给侧发生了(le)更(gèng)大的变化。”一不愿具名的(de)上海公募基金经理(lǐ)指出。

　　不(bù)过也有公(gōng)募人士持谨(jǐn)慎乐观态(tài)度：“行业(yè)前几(jǐ)年17亿(yì)～18亿平方米(mǐ)的(de)年(nián)销售面积很难(nán)再出现了，2022年光是居(jū)民(mín)存款(kuǎn)数量(liàng)增加了(le)15万亿元。中国存(cún)量有400亿平方米建筑面积，考(kǎo)虑存量(liàng)地产的更新(xīn)，也有(yǒu)近10亿平(píng)方米。需求(qiú)端还需要有一定的政策出来去刺激(jī)购(gòu)房。”

　　宝盈基金房地产研究(jiū)员(yuán)吕功绩也指出：“时至(zhì)今日，无论(lùn)从城镇(zhèn)化的进程，还(hái)是人均住房面(miàn)积（接近30平/人(rén)），我(wǒ)国均已告别住房(fáng)短缺时(shí)代(dài)，而目(mù)前居民的杠杆率和房(fáng)价收入(rù)也不(bù)支撑(chēng)每年18万亿元的(de)销售额，以(yǐ)及过(guò)快上行的房价，因而行业高增(zēng)的时代已经(jīng)过去，未来行业(yè)的需(xū)求(qiú)或将回(huí)落，在此(cǐ)过程中，伴(bàn)随着地产(chǎn)的高杠(gāng)杆属性(xìng)，就很容易出现(xiàn)信用风险问题（类似2022年(nián)的民营地(dì)产爆雷），行(xíng)业进入到供给(gěi)侧出(chū)清的过程。这个过程(chéng)中，综(zōng)合竞争力强的公司就能够通过大鱼吃小鱼的方式，获(huò)得市占率的提升。当(dāng)行(xíng)业需求见顶回(huí)落时(shí)，行业的贝塔已经过(guò)去(qù)了，但不代(dài)表(biǎo)没有(yǒu)投资机会，机会在(zài)于城市、位(wèi)置、产品的阿尔法，而对应到股票投(tóu)资，就是强(qiáng)竞争力公司的阿尔(ěr)法。”

　　或(huò)许也是基(jī)于这样(yàng)的认识(shí)转变，精耕细作个股成为公募乃(nǎi)至(zhì)整体(tǐ)机(jī)构的务实之(zhī)举。

　　机构配置房地(dì)产“风(fēng)物(wù)长宜放眼(yǎn)量”

　　头部央国企、优质区域性标(biāo)的(de)成香饽饽

　　5月以来，房地产板(bǎn)块个股(gǔ)多出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数本(běn)月(yuè)涨幅约为(wèi)2％。从(cóng)具体的个股来看，《红周(zhōu)刊》利(lì)用Wind统计(jì)申万(wàn)房(fáng)地产板(bǎn)块个股(gǔ)，在纳入(rù)统计的124只房地产(chǎn)类标的(de)股(gǔ)中，本月(yuè)以来实(shí)现股价(jià)上(shàng)涨的达(dá)到了(le)81家。

　　其中，上述时间段恰好(hǎo)排(pái)名前五的公司月内(nèi)涨(zhǎng)幅超过了(le)10％，它们分别是上实发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地(dì)产。排(pái)名第一的上实发展，五一假期(qī)归来后(hòu)日(rì)成交量明显放(fàng)大，4日、5日(rì)连续(xù)两个(gè)交易(yì)日(rì)收出涨停。从该股的基本(běn)面来看，上实发展的主营业务(wù)为(wèi)房地产开发与经(jīng)营。公司(sī)的主要产品及(jí)服务(wù)为房(fáng)地产销(xiāo)售、房地产(chǎn)租(zū)赁、物业管理服务、工程项目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其实现营(yíng)业收(shōu)入(rù)52.48亿元(yuán)，比(bǐ)上期减少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元，同(tóng)比(bǐ)下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利(lì)润(rùn)2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股东来看(kàn)，各类机构都有对(duì)其布局的(de)例孙悟空真实存在过吗(lì)子。以3月31日时的首(shǒu)季(jì)十大(dà)流通(tōng)股股东来看， 具体包括公募的上银基金、私募(mù)的迎水(shuǐ)文(wén)龙、中央汇金、长(zhǎng)城资产管理(lǐ)公司等都跻身(shēn)前十的(de)行列。

　　巧(qiǎo)合的是(shì)，涨幅暂时(shí)排(pái)名第二的(de)浦东金桥(qiáo)也是上海本(běn)地房企(qǐ)，其第一季(jì)度的(de)收入(rù)利润规模大幅度(dù)复苏。究其原(yuán)因(yīn)，一方面是该(gāi)公司(sī)后(hòu)疫情时代出租率(lǜ)复苏至(zhì)近年来(lái)最(zuì)高，另一方面(miàn)则是公司拿地结算持(chí)续性向好(hǎo)，从(cóng)数字(zì)上看，一季(jì)度(dù)新增虹口(kǒu)135、138住(zhù)宅(zhái)地块，总建(jiàn)筑面积约(yuē)54万平方米。

　　在(zài)这样(yàng)的业绩势(shì)头向好背景下，自然也吸引了知名机构在其中持(chí)续(xù)驻足(zú)。从第一(yī)季度(dù)十大流通股股东来(lái)看，知名私募高(gāo)毅邓晓峰的(de)两(liǎng)只产品依然在(zài)前十中，这也(yě)是连续第三个季度(dù)他有的两(liǎng)只产品杀入(rù)前(qián)十。同时榜单(dān)中还有一(yī)支大名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还(hái)小幅(fú)增加了持(chí)股。

　　除去上述两(liǎng)家(jiā)上海区(qū)域性地产(chǎn)公(gōng)司外，荣安地产则是主要布(bù)局在(zài)深圳的地产公司，一季报交出的也是一份报喜的(de)成绩(jì)单：首季(jì)公司实现营业收入51.85亿(yì)元，同比(bǐ)增长35.51％。归属于上市公司股东的净利润6.48亿(yì)元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态(tài)度来看，《红周刊(kān)》注意(yì)到两只公募指基首(shǒu)季新杀(shā)入十大流通(tōng)股(gǔ)股东行列。具体说来， 南方中证全(quán)指房(fáng)地产ETF上榜排名第七位，富国中证指数1000增强(qiáng)则排名第九(jiǔ)位，此(cǐ)外联袂出现的(de)机构(gòu)还有QFII高盛国(guó)际和(hé)私募迎水聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊(kān)》采访时，兴证全球基金(jīn)相关人士(shì)分(fēn)析：“经历过行业洗牌和兼并重组(zǔ)后，龙头(tóu)的价值更为(wèi)笃定(dìng)突出；从拿(ná)地端看，2022年(nián)土地市场大幅降温，优质土地供给较多（券商测算(suàn)对应潜在毛(máo)利率(lǜ)在25％以上(shàng)，目前房企的利润率仅20％），绝大多(duō)数房企受(shòu)限于(yú)信(xìn)用问题或者(zhě)资金紧张没(méi)法拿地，龙头房企(qǐ)趁机获(huò)取低成本(běn)土地，龙头房企(qǐ)的(de)拿地(dì)力度（拿地(dì)金(jīn)额/销售金额）基本在30％以上；从融资(zī)上看，龙头房企杠杆率较低，净负债率(lǜ)基本(běn)在70％以下，而其(qí)他房企的净负债率普遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从融(róng)资成(chéng)本看，龙头房(fáng)企的融资成本(běn)不断下滑(huá)，基本在3％、4％左右；对(duì)应到(dào)2023年的销售，龙头房企明显(xiǎn)跑赢(yíng)行(xíng)业(yè)，1～4月百强房企的(de)销售额增速(sù)为(wèi)9％，而TOP14的销售(shòu)额增速为29％。”

　　需要(yào)强调(diào)的是，在当(dāng)前中特估的浪(làng)潮(cháo)下(xià)，央国企地(dì)产股或存(cún)在(zài)发(fā)展(zhǎn)的大好机会。中(zhōng)信(xìn)证券指出：“房地(dì)产行业的结构性机会(huì)依然(rán)存(cún)在，少部分公司尤其(qí)是央企(qǐ)占据(jù)显(xiǎn)著优势(shì)，其主要又体现为库存的优势。央企(qǐ)地产公司，现阶段表现出较(jiào)低的融资成(chéng)本，优质的开发资源和(hé)良好的不动产资产运营能力的多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没有中特(tè)估，国央企(qǐ)相(xiāng)较于民营地(dì)产公司也是(shì)更有优势的。”吕功绩强(qiáng)调，“对(duì)于减值、土(tǔ)地资源债权债务关系等问题，市场对民营房开企(qǐ)业的资产会(huì)有(yǒu)更多担忧和(hé)质疑(yí)，所(suǒ)以在这一轮行业出清(qīng)的过程中，央国企相(xiāng)较于(yú)民企来说估值(zhí)的修(xiū)复更明(míng)显。中(zhōng)特估(gū)的角度从中长期的维(wéi)度看，行业的逻辑在于(yú)集中度提升(shēng)后，行业进(jìn)入高质量发(fā)展(zhǎn)阶段，具备较快(kuài)速发展阶(jiē)段更稳定(dìng)且可预期(qī)的盈(yíng)利(lì)和现金流创造能力，以此带来(lái)估值中(zhōng)枢的提(tí)升，应该(gāi)关(guān)注估值相对(duì)较低，企业自身(shēn)资产的质量(liàng)好、运营(yíng)能力强、可以创造持续(xù)现金流的(de)企业(yè)。”

　　“存量时代中行业普(pǔ)涨的概率比(bǐ)较低，行业(yè)内部将(jiāng)出现分化(huà)，要关注(zhù)将受益于行业(yè)集中(zhōng)度提(tí)升的头部公司。”星石(shí)投资首席研究(jiū)官方(fāng)磊也表示。

　　顺应机构这一思(sī)路(lù)的话，或许还是保(bǎo)利(lì)发展、招商蛇(shé)口等国资背景龙头(tóu)前(qián)途更为光明。不过国投瑞银(yín)基金投资(zī)部副(fù)总监綦傅鹏(péng)表示(shì)：“需要客观地去持(chí)续观察国企央企在三个方面是否可以维持，首先是融资成本保持低位(wèi)，其次是销售(shòu)份额持(chí)续(xù)提升(shēng)，再次是拿地(dì)份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周刊(kān)》也根据房企一季报梳理发现，对于(yú)2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一季度(dù)的业绩分化更趋明显，保利发展、滨江集团等房企营收、净利均实现了业绩的(de)回(huí)正，甚(shèn)至是较大(dà)增速(sù)的增长(zhǎng)。而这些公司也是机构的(de)重仓对象。

　　对(duì)此，知(zhī)名房地产业内人士张宏伟向《红周刊》分(fēn)析表(biǎo)示，业绩出现明显改善的房企，主(zhǔ)要是(shì)因为(wèi)过去两三年(nián)时间，尤其(qí)是在(zài)2021年下半年民营房企(qǐ)不怎么投资拿地之后，国有(yǒu)企业(yè)仍在持(chí)续性地拿(ná)地，且主要(yào)集中(zhōng)在(zài)核心城市，投资力度较大。投资的(de)驱动能够推动房(fáng)企销售业绩(jì)的增长，从(cóng)而在2023年一季度市(shì)场恢复但仍处于调整的过程中，能够(gòu)保有(yǒu)一个正增(zēng)长。

　　不过张宏伟(wěi)同时也提醒表示，在房地产(chǎn)的复苏过程中(zhōng)，还面临(lín)着一些不(bù)确定性。其实整(zhěng)个市场从四(sì)月(yuè)份开始(shǐ)又在往下掉(diào)。除了杭州、成都等极个别城市(shì)四(sì)月环比(bǐ)三月相对表现较好之外，包括北(běi)京、上海在内的绝大多(duō)数城市都出现环比下(xià)滑的情况。而现在五月的(de)市(shì)场表现(xiàn)也不太(tài)乐观。按照(zhào)现在的经济状(zhuàng)况、收入(rù)情况，以及市场的去库存(cún)压(yā)力、企业的资金面压力，可能会出现，到六(liù)月份房企为了(le)半年报(bào)冲(chōng)业绩出现市(shì)场的短期反(fǎn)弹(dàn)外的一个市(shì)场(chǎng)乏力现象。也就是说(shuō)，第二季度、第三季度增长不确(què)定(dìng)性的压力仍旧较大。

　　上(shàng)海(hǎi)利檀(tán)投资(zī)董事长陈(chén)昊(hào)扬也(yě)向《红(hóng)周刊(kān)》指出，现在整个房(fáng)地产以及(jí)其上下游产业链的复苏速度都比想象的(de)要(yào)慢(màn)很多，我们要(yào)多(duō)给(gěi)一些耐心，这个时候，在(zài)房地产以(yǐ)及上下游就不是(shì)赚快钱的时候(hòu)，只能赚他基本(běn)面的(de)钱。但(dàn)这也意味(wèi)着，只(zhǐ)有极为少数的、做得(dé)比同(tóng)行好得多的企业，会伴随整个(gè)行业的弱(ruò)复苏，业绩会逐步体现出(chū)来。所(suǒ)以(yǐ)只(zhǐ)能耐心地去(qù)等待它的基本面不断地凸显出(chū)来，这需(xū)要时(shí)间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周(zhōu)刊》，文中(zhōng)提及个股(gǔ)仅为举例分(fēn)析，不做买卖推荐(jiàn)。）

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